Des jardins de pluie pour le programme immobilier novateur du bailleur social Valloire Habitat (45)

En quoi consiste concrètement votre projet et quels en sont les principaux objectifs ?

Valloire Habitat est fortement engagée dans une démarche valorisant la biodiversité. Le programme immobilier NAO, qui signifie Nouvel Argonne Orléanais, s’inscrit totalement dans cette exigence. Il s’agit de la création d’un poumon vert au cœur du quartier très urbanisé de l’Argonne à Orléans. L’ensemble immobilier comprend un collectif de 30 logements, un collectif type intermédiaire de 12 logements et 18 maisons, dont certaines évolutives, répartis autour d’espaces verts. L’une des innovations majeures concerne la gestion des eaux pluviales. Ici, 100 % des eaux de pluie sont absorbées directement sur la parcelle grâce à deux jardins de pluie dimensionnés pour des épisodes décennaux. Un dispositif de surverse vers le réseau d’eau pluviale de la ville est prévu en cas d’évènement pluvial majeur, mais n’a encore jamais servi, démontrant le bon dimensionnement et l’efficacité des jardins de pluie. Les plantations ont été choisies pour ralentir l’écoulement de l’eau, favoriser l’infiltration et limiter les polluants. L’intégration des eaux de pluie à la parcelle dans un programme collectif mixte constitue une première pour Valloire Habitat.

Comment le sujet s’est-il imposé à l’agenda de votre organisme ?

La réalisation d’un projet architectural et paysager novateur, écologiquement et économiquement vertueux, s’est imposée en toute logique à Valloire Habitat. Nous avons été le premier bailleur social et la première ETI en France à obtenir la certification AFAQ Biodiversité délivrée par l’AFNOR. Cet engagement a rencontré celui porté par Orléans Métropole en faveur de l’intégration des eaux pluviales. Il devenait évident pour nous de réaliser un programme exemplaire, en cohérence avec notre stratégie autour de la biodiversité et de l’intégration des eaux pluviales à la parcelle.

Le projet NAO a constitué un terrain d’expérimentation idéal. Le site, très urbanisé et fortement imperméabilisé, nécessitait de repenser complètement les usages de l’eau et du paysage. Plutôt que de construire un ensemble dense et minéral, Valloire Habitat a fait le choix d’un programme réduit en nombre de logements et laissant une large place aux espaces verts et aux circulations paysagères.

Cette approche s’inscrit aussi dans une vision plus globale : concevoir des logements plus résilients face aux épisodes de chaleur et aux nouvelles contraintes climatiques.

Quelles ont été vos principales sources d’inspiration ?

Le projet s’est construit avant tout grâce à un travail collectif entre Valloire Habitat, Orléans Métropole et les équipes techniques mobilisées autour de l’opération. Les échanges avec la collectivité ont joué un rôle moteur, notamment sur la gestion alternative des eaux pluviales et l’intégration du programme dans la trame verte du quartier.

Le bureau d’études VRD Orling a également apporté une expertise déterminante pour concevoir un système capable d’absorber l’ensemble des eaux de pluie malgré un terrain complexe et argileux. Plusieurs études de perméabilité ont été menées avant puis après le gros œuvre afin de sécuriser les choix techniques.

Le projet s’est aussi nourri des retours d’expérience d’entreprises déjà engagées dans des démarches bas carbone et biosourcées. L’objectif n’était pas de reproduire un modèle existant, mais de créer une opération démonstratrice conciliant biodiversité, confort d’usage, sobriété énergétique et renouvellement urbain.

Y a-t-il des compétences spécifiques à maîtriser avant de se lancer ?

Oui, ce type de projet nécessite d’associer très tôt plusieurs expertises techniques. La gestion des eaux pluviales à la parcelle doit s’étudier de près, surtout dans un environnement urbain dense. Il est indispensable de s’appuyer sur un bureau d’études VRD expérimenté ainsi que sur un géotechnicien capable d’analyser précisément la nature des sols et leur capacité d’infiltration.

Dans le cas de NAO, des sondages ont été réalisés à différentes étapes du projet pour vérifier le comportement du terrain et garantir l’efficacité des jardins de pluie. Il faut aussi maîtriser les questions liées aux matériaux biosourcés, à la performance thermique et au paysage.
Au-delà de la technique, le pilotage global est essentiel. Le recours à un marché de conception-réalisation a permis de coordonner très en amont architectes, entreprises et bureaux d’études afin de sécuriser les choix constructifs et environnementaux sur toute la durée du chantier.

Avez-vous obtenu l’adhésion des habitants et des usagers ?

Le projet ne nécessitait pas d’instaurer une concertation spécifique avec les futurs habitants pendant la phase de conception. En revanche des actions d’information et de sensibilisation ont été menées au moment de la commercialisation et de la livraison des logements. Il était important d’expliquer le fonctionnement du système de gestion des eaux pluviales et le rôle des espaces végétalisés dans l’équilibre du programme. Les copropriétaires et le syndic ont été associés très tôt afin d’intégrer les contraintes d’entretien et de suivi des aménagements paysagers.

Les futurs habitants ont facilement adhéré à l’esprit du projet car les jardins, les cheminements paysagers et les îlots de fraîcheur apportent une qualité de vie immédiatement perceptible.

Avec le recul, Valloire Habitat estime toutefois qu’une implication encore plus forte des habitants dans la gestion des espaces communs pourrait enrichir ce type d’opération.

Comment avez-vous assuré le bon dimensionnement du projet ?

Le dimensionnement du projet a reposé sur les travaux d’études techniques et environnementales menés dès les premières phases de conception. Le principal défi consistait à gérer l’intégralité des eaux pluviales sur une parcelle urbaine contrainte, sans surcharge pour les réseaux publics.

Les jardins de pluie ont ainsi été calibrés pour absorber des épisodes pluvieux décennaux. Un système de trop-plein connecté au réseau urbain vient sécuriser l’ensemble en cas d’événement exceptionnel. Plusieurs tests de perméabilité ont permis de valider les capacités d’infiltration du terrain.

Le projet a également été pensé dans une logique de sobriété énergétique et de confort d’été : bâtiments compacts, orientation optimisée, isolation renforcée et recours à des matériaux biosourcés.

Comment le projet a-t-il été financé ?

Le programme NAO s’inscrit dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) du quartier de l’Argonne. Le soutien de l’ANRU a été déterminant, notamment grâce à la cession du terrain à l’euro symbolique dans le cadre des contreparties foncières d’Action Logement.

Le coût global du marché de conception-réalisation s’élève à environ 7,3 millions d’euros HT. Cet investissement important s’explique par les ambitions environnementales du programme : matériaux biosourcés, gestion intégrée des eaux pluviales, qualité paysagère et performance énergétique renforcée.

Le projet bénéficie également de dispositifs favorisant l’accession sociale à la propriété abordable, avec notamment une TVA réduite à 5,5 %. Une partie des logements a aussi été développée en location intermédiaire afin de répondre aux difficultés d’accès au crédit rencontrées par certains ménages.

Quels acteurs vous ont accompagnés dans ce projet ?

Le projet NAO a mobilisé un large collectif d’acteurs publics et privés. Valloire Habitat a travaillé en étroite collaboration avec Orléans Métropole et la Ville d’Orléans, particulièrement impliquées dans la requalification du quartier de l’Argonne et dans les enjeux de gestion des eaux pluviales.

En ce qui concerne la conception-réalisation, le groupement piloté par Bouygues Bâtiment Centre Sud-Ouest a assuré la coordination du chantier dans le cadre d’un marché global. L’agence L’Heudé & Associés a imaginé une architecture sobre et ouverte sur le paysage. Plusieurs bureaux d’études spécialisés sont également intervenus sur les volets VRD, thermique, acoustique ou encore biodiversité.

Le chantier a aussi intégré une forte dimension sociale avec plus de 5 700 heures d’insertion réalisées, bien au-delà des objectifs initiaux. Une démarche saluée par plusieurs distinctions régionales autour de l’innovation et de la qualité du chantier.

Quels conseils donneriez-vous à une collectivité souhaitant lancer un projet similaire ?

Le premier conseil serait de ne pas traiter la gestion des eaux pluviales comme une simple contrainte technique. Sur un projet comme NAO, elle est devenue un véritable levier de qualité urbaine, de biodiversité et de confort pour les habitants.

Il est aussi essentiel de réunir très tôt les bons partenaires : bureau d’études VRD, géotechnicien, paysagiste, architecte et entreprises sensibilisées aux enjeux environnementaux. La réussite du projet repose sur cette approche transversale.

Autre point important : accepter d’investir davantage dans la conception. Les études préalables sont indispensables pour sécuriser les choix techniques et éviter des surcoûts ultérieurs.

Enfin, il faut penser ces projets dans la durée. Les espaces végétalisés et les dispositifs de gestion de l’eau nécessitent un suivi et une appropriation par les habitants. Plus les usagers comprennent le fonctionnement du site, plus le projet gagne en efficacité et en pérennité.